2020

中國房地產上市公司
測評研究報告

2020.05.26 上海

發布機構

中國房地產業協會

中國房地產測評中心

測評背景

2019年“因城施策”、“分類指導”措施逐步細化落實,各城市有收有放。市場呈現“先揚后抑”的態勢,上半年成交有所回暖,下半年市場明顯降溫。行業整體規模增速較上年放緩,新增千億房企數量下降。房地產企業深化由追求規模向有質量增長轉變,品質升級得到進一步重視,總體來看,行業已經過了高速增長的階段,保持長期平穩發展的市場環境日趨明朗,公司兼并重組加速,市場集中度繼續提升。與此同時,物業服務持續蓬勃發展,部分物業公司在香港成功上市。

房地產上市公司在綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面具有較強行業代表性,因此通過深入研究這一企業集群能夠充分反映和折射出整個房地產行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向等方面的基本趨勢。且日趨復雜多變的市場形勢對房地產開發商提出了更高的要求,由于房地產上市公司的信息披露情況較為完整和準確,通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究,對房地產上市公司的綜合實力進行評估和深入研究,可以有效促進房地產開發企業以及整個行業的良性競爭和健康發展,對于房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。

中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主持的“中國房地產上市公司測評研究”工作已連續開展13年。本次測評仍然延續過去12年的測評研究原則,遵循數據客觀、方法科學、立場公正,在測評研究中遵循公益性原則,不收取任何測評費用,對房地產上市公司進行客觀梳理,并在深度跟蹤研究企業的基礎上發布《2020中國房地產上市公司測評研究報告》,及2020年中國房地產上市公司排行榜,同時發布中國房地產上市公司單項榜,發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體,從而引領行業向縱深發展,提升整個房地產業的專業化水平。根據中國房地產上市公司測評研究對象篩選標準,本次測評的研究對象為滬深上市房企117家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計共202家。與2019年相比,納入測評的上市公司總數凈減少8家。

測評指標體系

中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面,采用20個二級指標和44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。

  • 運營
    規模
  • 抗風險能力
  • 盈利
    能力
  • 發展
    潛力
  • 經營
    效率
  • 創新
    能力
  • 社會
    責任
  • 資本市場表現

測評榜單

2020中國房地產上市公司綜合實力榜(1-50)

2020中國房地產上市公司綜合實力榜(50-100)

2020中國房地產上市公司A股十強

2020中國房地產上市公司H股十強

2020中國房地產上市公司風險控制五強

2020中國房地產上市公司發展速度五強

2020中國房地產上市公司經營績效五強

2020中國房地產上市公司資本運營五強

2020中國房地產上市公司創新能力五強

2020中國房地產供應鏈上市公司投資價值十強

2020中國房地產供應鏈上市公司盈利能力十強

2020中國房地產供應鏈上市公司投資潛力十強

榜單解讀

企業分析
萬科位列榜單第一
十強排名基本穩定

根據2020中國房地產上市公司測評榜單顯示,排名前十企業整體沒有變化,僅是排名出現微調。其中,萬科位列第一,中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創中國排名提升較大,位列第四;中國海外發展排名與上年一致,位列第五;保利地產排名下降兩位,排名第六。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產分列第七至第十位。

資本表現

年度態勢先揚后抑
企業估值向下調整

2019年,A股市場全年走勢大致可以分為兩個階段,第一季度單邊反彈的指數行情以及之后全年的震蕩盤整。近兩年,滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致,2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升,但平均市凈率有所下降,依次為8.19倍、0.85倍,滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍,同比均有所降低,平均市盈率略低于在港上市房企,平均市凈率則略高于港股上市房企。

運營規模

經營規模穩步增長
行業分化趨勢延續

2019年,上市房企總資產均值為1409.37億元,同比增長25.67%;凈資產均值為296.17億元,同比增長25.02%;房地產業務收入均值為270.00億元,同比增長34.39%;凈利潤均值為28.68億元,同比增長11.94%。各項規模指標中,總資產均值、凈資產均值和房地產業務收入均值都實現了較為穩步的增長。

2019年,房地產上市公司中規模優勢型的企業約占33%,規模穩健型的企業約占16%,兩類企業合計占比約49%;規模追趕型和規模滯后型兩個陣營的企業分別占約17%和34%,合計占比約51%。總體來看,行業規模類型分布基本保持穩定。

償債
能力

負債比率小幅提升
房企償債風險可控

2019年房地產融資前松后緊,年初房企融資數額較多,二季度后政策收緊,隨著政策到渠道的逐步傳導,融資環境趨冷。有賴于房地產企業銷售回款情況較好,總體來看2019年房地產企業負債水平保持穩定,償債風險在可控范圍之內。

從企業資產負債率的分布看,2019年,約25%的企業資產負債率低于60%;約16%的企業資產負債率處于60%和70%之間;約26%的企業資產負債率處于70%和80%之間;約27%的企業資產負債率處于80%和90%之間;另外6%的企業資產負債率高于90%。

盈利能力

行業利潤增速下滑
不同房企表現分化

2019年,上市房企凈資產收益率均值為9.50%,較2018年下降0.30個百分點;總資產凈利率均值為2.18%,較2018年上升0.18個百分點;總資產報酬率均值為4.74%,較2018年下降0.03個百分點。三大盈利效率指標與2018年相比沒有太大變化,表明當前市場進入了平穩發展時期。此外,盈利效率指標的離散程度較大,表明上市房企的盈利效率水平差異較大。從盈利能力的絕對值指標看,上市房企營業利潤均值為56.51億元,同比增長10.58%;凈利潤均值為28.68億元,同比增長11.94%,其上升勢頭得以延續。

成長能力

業績增速整體向好
企業投資趨于理性

2019年,上市房企營業收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長。具體來看,上市房企營業收入增長率均值為19.72%,增速較上年上升0.44個百分點,標準差為0.55;凈利潤增長率均值為6.72%,增速較上年上升3.36個百分點,標準差為1.33;凈資產增長率均值為16.43%,增速較上年下降4.46個百分點,標準差為0.39。從成長能力指標看,離散程度較大,表明上市房企成長能力差異較大。

經營效率

運營效率基本穩定
存貨規模溫和增長

2019年,上市房企經營效率基本保持穩定,2019年末,存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.33、0.28和0.20,較上年數據略有小幅下降。截至2019年底,上市房企存貨總計13.99萬億元,其中存貨超過1000億元的有33家,較去年增加4家;超過3000億元的有10家;500億元至1000億元的有25家,200億元至500億元的有21家,100億元至300億元的有48家。

社會責任

納稅金額保持增長
企業踐行社會責任

2019年,房企社會責任理念愈發加強,行為落實更加細化全面。上市房企在關注自身發展的同時不忘反哺社會,積極承擔企業責任,履行社會義務,促進企業、社會、城市共同向可持續、健康、完善方向發展。從納稅指標來看,2019年,上市房企納稅額均值為23.41億元,同比增加10.38%。上市房企積極履行社會責任大大推動了社會的可持續發展。近年來,企業的責任理念深入傳播,逐步摸索出長久的經營模式,建立良好的品牌效應,實現正向的口碑傳導,責任表現模式向精細化、多維度發展。尤其在我國疫情期間,上市房企在疫情阻斷、區域醫療輔助、資金支持等方面實現了積極助力。

創新能力

技術助力運營增效
疫情加速線上營銷

2019年,上市房企通過提高內部、外部雙向整合能力。針對企業運營管理方面,加強了數字化管理的資源投入,分別針對員工管理、銷售管理、工程管理、質量檢測、物業管理等方面,依托APP進行線上協作和監測,大大縮短施工、銷售周期。從房企創新運營管理模式上看,歸功于技術層面的創新和提高,開發周期、銷售周期大幅縮短,上市房企的運營效率明顯提升。

營銷創新方面,上市房企以結果為導向,提振營銷,豐富營銷內容、提升營銷質量。受疫情影響,上市房企通過自建營銷平臺、小程序,聯手房產銷售平臺,提速創新線上營銷。

測評結論

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