焦慮的北海樓市:新房價格漲幅“墊底”70城 開發商也忙打折

李燕星2020-11-19 09:35:13來源:中房報

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??“去年平均每周至少成兩單,今年一個月能成兩三單就已經很不錯了。”陳舒(化名)說,業績壓力也特別大,大部分時間都只能坐在店里。

??2017年海南限購,火了廣西北海,陳舒便是在那個時候投身到北海房產經紀人大潮,轉眼已3年。

??這位經歷過北海房地產市場大起大落的年輕人在今年感受到了北海房地產市場的沉寂。

??11月16日,國家統計局發布《2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,北海新建商品住宅銷售價格指數環比下跌0.7%,為99.3,與岳陽并列“墊底”。

??這已經是北海房價漲幅連續第2個月墊底。9月,北海曾與太原、常德兩座城市以環比下跌0.4%新建商品住宅銷售價格指數墊底。另外,根據國家統計局數據顯示,今年4月以來,北海新房價格已經連續7個月出現下跌。

??不過,盡管業績不理想,陳舒依然對未來抱有信心,“這座城市的房地產市場仍然處于起步階段,疫情沖擊下的樓市回冷是短暫的。”

??開發商忙打折

??一房產交易平臺數據顯示,北海11月新房均價8364元/平方米,相比今年1月8876元/平方米,下跌5.7%,且已經跌至今年以來最低價格。

??“其實就目前新房成交價來看,普遍低于8000元/平方米,基本處于6000元至7000元/平方米,在2019年基礎上已下降1000元至2000元/平方米。”陳舒告訴記者。

??市場下行,開發商降價促銷動作因此更為頻繁。

??銀海區新城吾悅廣場是房產經紀人偏愛推薦的項目之一,不僅因為銀海區規劃與配套顯現利好,同時該項目也處于區域核心地帶,為精裝修交付。但即便這樣性價比較高的新房項目,最近一次開盤價格也只有8000元至8500元/平方米,低于此前9000元至1萬元/平方米價格。

??位于海城區金地山海領譽項目目前在售價格為7500元/平方米,一位北海當地房地產人士告訴記者,“這個項目今年才開盤,開盤時8000元/平方米左右,根本賣不動,加上地理位置較偏遠,且距離出口加工園區較近,現在正在降價,賣特價房”。

??新房項目降價銷售情況在北海并不罕見。與此同時,開發商做精裝房意愿也明顯下降,市場上毛坯房多了起來。

??北海一位房產經紀人高雪(化名)告訴記者,“以前樓市熱的時候,因為政策限價,所以開發商賣精裝房就可以把價格抬上去,比如毛坯房限價9000元/平方米,那么精裝房至少可以賣1萬元/平方米,現在為了促銷,大家普遍把精裝房改成價格更低的毛坯房,很多價格都夠不著‘限價’的標準”。

??北海市人民政府于2017年12月8日下發《北海市人民政府關于進一步加強房地產銷售管理的通知》(北政發【2017】42號),要求全面實行商品房銷售價格備案管理制度,規定“未經價格備案的商品房不得對外銷售,已經價格備案的商品房不得高于備案價格對外銷售”。但就北海目前樓市情況來看,限價標準線已經成為一道“擺設”。

??投資客直言二手房“砸手里了”

??新房之外,二手房市場也在下調。11月北海二手房均價6321元/平方米,相比今年最高點3月的6918元/平方米,已下跌8.6%。

??不過,不同于新房價格持續下跌,北海二手房價格有抑有揚,2月和8月出現過兩波上揚行情:3月均價6918元/平方米,環比2月6788元/平方米上漲1.9%;8月均價6554元/平方米,環比7月6461元/平方米上漲1.4%。

??這兩次波峰在北海今年樓市中是罕見的。對此,陳舒告訴記者,“疫情期間,大家還不能走動,有一批客戶通過網上看房直接轉賬預定了一批房;到了8月,有一批過來旅游的客戶也買了一波。不過總體來看,2017年和2018年高位入手的客戶在這一階段并不愿意虧本賣房,所以市場上流通的二手房也不是太多。”

??2017年在北海買房的一位投資客馬金(化名)告訴記者,“前兩年周邊有很多朋友在北海買房,現在都砸手里了,如果有人想趁房價低點去買房自住或者旅居,可以考慮二手房,二手房價格比新房低2000元/平方米,不過不建議去北海投資。”

??“不同于其他城市,2017年以前北海樓市在全國是有名的,主要是爛尾樓多,那時房價普遍在3000元至4000元/平方米,到了2017年突然‘超車’,價格立馬翻倍,熱到‘賣空’,到了2018年價格普遍漲至9000元/平方米;2019年后又進入平緩期,今年受疫情影響出現下跌。”上述北海當地房地產人士稱。

??庫存已升至年內最高

??市場清冷之際,北海樓市庫存卻在升高。

??記者拿到了一份《百城庫存報告》顯示,北海樓市庫存已經從今年1月349萬平方米持續上升至今年9月的371萬平方米,樓市存銷比也從今年1月的13.9持續上升至今年7月的30.7,進而又在接下來的8月和9月分別回落至28.1和26.5。

??30.7是2016年10月以來北海樓市存銷比最高水平。

??房價普降、樓市遇冷、庫存增高,是北海房地產市場當前的現實景象。

??北海樓市為何會出現這一情況?普遍觀點認為,北海是一座旅游型城市,旅游業旺盛與否與這座城市的發展息息相關,包括樓市。

??一組值得關注的數據是,2019年“五一”小長假,北海共接待游客68.8萬人次,中秋小長假共接待游客約52.4萬人次,“十一”長假累計接待游客185.28萬人次,加起來是306.48萬人次;2020年“五一”小長假,北海共接待游客45.57萬人次,10月1日至10月接待193.66萬人次,加起來是239.23萬人次。

??受疫情影響,北海今年三大主流節假日接待旅游人數減少近70萬人。“很多酒店、餐廳、房產中介都倒閉了,北海畢竟是一座旅游城市,房地產要靠旅游來拉動。”陳舒告訴記者。

??這一點在北海今年上半年主要經濟指標數據中也有體現:商品房銷售面積同比減少34.7%,社會消費品零售總額同比減少14.5%,住宿業收入同比減少26%,餐飲業收入同比減少28.5%,財政收入同比減少27.5%。

??靠旅游撐起的“候鳥”城市顯然難以為繼。不過,北海也正在努力轉型。今年北海市的政府工作報告就指出,已在全國率先出臺了鼓勵高端服務業及現代金融業發展的優惠政策,重點發展總部經濟、現代金融、軟件信息、文化創意等8個領域的高端服務業,加快打造“六區一城”新經濟承載平臺。目前,6個集聚區運營面積達23萬平方米,占地770畝的紅樹林現代金融產業城也已開工建設。

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