低谷中徘徊的青島樓市:有新盤直降3000元入市 二手房價持續下探

白珍亮2020-11-18 09:41:54來源:中國房地產網

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??“成交很難。”在青島有10年新房營銷經驗的劉燦(化名)說。

??劉燦所說的難在兩個方面:一是新房市場去化較慢;二是受新房價格下調影響,二手房市場更受滯重。

??“要不是急著用錢,我也不會急著把房子掛出去,3個多月時間這套房總價已從310萬元下調到270萬元,下調了40萬元,看房客依然寥寥。”劉燦說,對于這個情況此前他是有心理準備的,但沒想到有這么難,實在不行只得繼續“割肉”。

??國家統計局最新數據顯示,2020年10月,青島二手房價環比下跌0.4%,同比下跌2.8%。這已經是青島二手房價格在經歷了8月份短暫“反彈”后連續2個月下探。此前,青島二手房價格已從2019年2月連續下跌了14個月。

??青島新建商品房市場也呈現疲態,來自國家統計局最新數據顯示,青島新建商品住宅價格10月份環比下跌0.2%。

??因市場不景氣,新房市場特價房時有出沒,維權聲也此起彼伏。

??降價的房子

??臨近年底,青島新房市場“冷熱不均”情況愈發明顯。

??從市場來看,主城區和近郊樓市分化明顯,主城區如浮山后、嶗山松嶺路一帶新樓盤雖然比較聚集,但價格相對堅挺,去化情況較為理想;近郊如老膠南西部片區、膠州、即墨西部片區等去化壓力較大,不少項目出現降價情況。

??在膠州,上合示范區已有樓盤推出8000元/平方米特價房,膠州西城區的保利還了推出“5”字頭新房。位于開發區的維多利亞灣則從12500元/平方米一路降到8999元/平方米,創下新低。

??即墨也有不少項目加入到降價中來。最近,有項目推出“抵賬房”,單價直降4000元/平方米,引發老業主維權和監管層關注。

??在二手房方面,也出現了價格下降成交周期延長現象。

??“之前有組客戶,我帶他看了中海國際社區三套房子,最近約不過來了,說是等段時間再說。”德祐地產中海國際店一位經紀人告訴中國房地產網青島,受市場大環境影響,不少客戶觀望情緒濃厚,從看房到下定決心買房周期明顯延長。

??據青島網上房地產統計,10月青島二手房網簽量4709套,環比下降26.3%。貝殼青島站數據中心也顯示,10月貝殼二手房成交均價20059元/平方米,環比上升1.6%;掛牌均價20752元/平方米,環比下降2.6%。

??“目前青島二手房市場整體是量價都在降,主要原因是受新房銷售影響,開發商迫于壓力優惠策略層出不窮。有些區域,新房單價低于二手房,也吸引了很多購房者從二手房轉到新房市場,一定程度上影響了二手房成交量。”鏈家西海岸總監李宗明對中國房地產網青島表示,青島新房市場成交量是二手房成交量2—3倍。

??他繼續表示,從整個年度來看,上半年青島二手房市場成交量還不錯,月度維持在6000到7000套,但是進入四季度后二手房市場壓力變大。“從貝殼找房平臺數據看,目前平臺在售二手房源是7萬套左右,房源成交周期大概在140天,去年平均成交周期在115天,平均售出速度慢了下來。”

??李宗明分析,在這種情況下房東想要快速成交,必須舍得“割肉”;如果按照常規套路賣房,周期會很長。

??青島樓市處于谷底?

??在青島市北區一樓盤工作的置業顧問劉經理表示,今年6月底他所在的樓盤開盤,當天去化達到8成,“進入9月后,銷售情況就沒以前那么樂觀了。”

??“整體來看,青島樓市已陷入低谷,但各個板塊也有明顯差異。”青島卓易數據創始人、中房智庫特聘專家馬光明對中國房地產網青島表示,主城區比如嶗山、浮山后、新都心其實去年已經觸底,今年處于回升狀態,這些區域價格已經上漲10%-15%。近郊板塊,像即墨、膠州剛剛開始下探,下一步有繼續下探可能。

??馬光明判斷,2020年最后兩個月,青島樓市成交不會有太大變化,基本保持在10000套/月,全年成交量約有1300萬平方米。“雖然從量上看低于過去3年水平,但卻是一個‘理性’數字,這也擠掉了過去幾年的投資泡沫,回歸到理性的一個結果。”

??對于青島樓市下探原因,青島生產力學會常務副會長兼秘書長、中房智庫特聘專家馮顯泉表示有幾方面原因:一是開發商年底沖量需求,二是消費水平與總體經濟情況,三是新冠疫情影響,四是人口原因。“青島人口凈流入持續放緩,并不像長三角、大灣區等區域有明顯虹吸作用。”

??人口是支撐房地產市場發展的重要因素之一,但近20年來青島凈流入人口持續放緩。據恒大研究院發布的數據網告顯示,青島2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口年均凈流入持續放緩,近4年青島年均凈流入人口不足1萬,這也從側面反應出青島人口吸引力不足,周邊城市人口主要向青島都市圈外流出。

??不過,對于青島樓市未來,馮顯泉認為,中長期看還是非常有前景的,“無論從經濟總量還是自然環境,青島在二線城市處于領先地位。”

??馬光明持同樣觀點。馬光明判斷,未來青島樓市仍會有一個不錯的市場容量,“青島城鎮化率還會提高,人才政策也在不斷加碼,這些都會產生新的需求;棚戶區拆遷改造住房消費升級也會激發改善型需求;另外,家庭結構的變化,比如分巢現象,也是會產生一部置業需求;保守估計,未來青島房地產市場還會有1200萬平方米/年容量。”

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進判斷,青島樓市現狀可以定義為“處于谷底”,這樣一個二線城市也是有周期的,樓市停滯一段時間后會觸底反彈。從這個角度看,它正處于購房窗口期。

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