[克而瑞]“地產+建筑”雙業務協同,房企能否承其之重?

朱一鳴 汪慧2020-11-18 10:59:21來源:克而瑞地產研究

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  • 發布時間:2020-11-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??“地產+建筑”模式具備一定的協同性優勢。

??由于房地產業與建筑業務具備高度協同性,以綠地控股、中南建設、天保集團為代表的房企均參與到“地產+建筑”發展模式的探索中。“地產+建筑”模式對于加強業務聯動、增厚企業業績都能起到積極的作用,但隨著“三條紅線”設立,融資進一步收緊,房企能否繼續兼顧兩大業務板塊的協調發展?本文將結合典型房企對“地產+建筑”模式發展的利弊做進一步分析。

??01

??地產與建筑雙主業聯動 具有高度協同效應

??“地產+建筑”模式,即以房地產開發與建筑施工業務作為企業兩大核心主營業務,并形成規模發展,典型房企有綠地控股、中南建設、天保集團。該模式具備相當的可行性,主要原因在于兩大業務具有相當的協同效應。

??一方面,房地產業務能夠帶動建筑業務收入的增長,而建筑業務也能輔助地產業務發展,降低開發成本。“地產+建筑”模式下,企業建筑板塊收入除了來自于外部客戶訂單,還有一部分則來自于企業分部間,這部分即是與內部業務聯動的結果體現。以中南建設為例,今年上半年,建筑業務收入中來自企業分部間部分為11億元,占總收入11.4%,其余來自對外交易收入85.8億元,占比88.6%。根據歷年情況,2015-2018年企業分部間收入均在20%以上,2017年最高達到38.2%。可以看出,房地產業務的發展在一定程度為建筑業務拓展中奠定了基石。綠地的房地產業務規模更大,對建筑業的收入規模帶動也更高。

中南建設

??另一方面,雙主業聯動有利于獲取高性價比地塊,中南建設早在2009年借殼上市即提出“公建工程施工+房地產開發”相結合的打包式發展策略,以獲取低價優質土地。另外,建筑業的投資布局也能帶動拿地,反哺房地產業務。例如綠地,大基建業務主要包括房屋建筑和基建工程,尤其在高層建筑建設上與政府有大量合作,有助于獲取高層建筑周邊地塊。此外,綠地還基于基建業務平臺,布局地鐵沿線項目、高鐵城項目,提高自身項目開發的效率和效益。

??02

??“地產+建筑”模式能夠快速形成規模發展 增厚企業業績

??“地產+建筑”模式的主要優勢有兩點:一是減少對單一主業的依賴性,優化業務結構;二是雙輪驅動,增厚企業業績,正是由于兩大業務高度協同,也有利于快速形成規模發展。綠地是地產與建筑雙業務發展規模最大的房企,自2015年借殼上市以來,綠地在發展房地產主營業務的同時,持續拓展大基建業務,今年4月更是組建了“綠地大基建集團”及“綠地大基建技術研究院”,助力基建產業進一步發展。

??近年來,綠地的建筑及相關業務收入持續擴張,當前收入貢獻基本與房地產開發業務相持平,受惠于“地產+建筑”模式,綠地的整體收入規模也一直居于行業領先地位,今年上半年營業收入超過萬碧桂園、萬科,位于行業第二。從結構來看,地產板塊與建筑板塊的收入貢獻率分別為44%、41%。

??但值得注意的是,綠地建筑板塊收入規模持續擴張,甚至增速高于房地產板塊,但是毛利率卻一直維持在4%-5%左右徘徊,今年上半年為4.84%,與中國建工、上海建工等建筑企業差距甚大。由于業務規模龐大,這在一定程度也會影響整體的盈利表現,因此經營效益有待進一步挖掘。

營收規模

??03

??“三條紅線”提出 雙業務規模發展加劇流動性風險

??盡管“地產+建筑”模式具備一定協同優勢,但在雙主業并行發展下,房企顯然面臨了更大的資金壓力和杠桿風險,一方面,房地產投資需要大量資金投入;另一方面,建筑施工業務主要按工程進度付款,采用墊資經營模式,也非常考驗企業的資金周轉能力。

??我們發現“地產+建筑”模式下,房企應收賬款高企。房地產開發業務整體應收賬款較低,但受建筑施工業務影響,綠地、中南建設、天保集團的應收賬款規模突出,應收賬款/流動資產的比值均高于其他典型規模房企。綠地控股今年上半年末應收賬款達637.8億元,其中80%來自于大基建業務,為512.8億元;中南建設的應收賬款也逐年攀升,今年上半年末達到109.2億元。應收賬款即是一種墊資行為的體現,這部分資金被占用不僅影響企業當前的資金周轉,同時還面臨回款難度以及壞賬風險,這將進一步影響企業的未來的流動性,給企業經營也增加了不確定性。

部分典型房企應收賬款比較

??今年9月底“三條紅線”提出,對房企有息負債規模提出明確管控要求,進一步收緊融資,房企通過增加財務杠桿進行擴張的路徑被切斷。從企業來看,綠地、中南建設的財務狀況表現均不樂觀,其中綠地踩中三道紅線,中南建設也踩中兩條,融資空間甚小,降負債、控杠桿是這兩家房企的當務之急。而天保集團作為新上市小房企,顯然融資能力并不具備競爭力。

??在外部融資受限以及內部業務經營資金需求緊張的局面下,“地產+建筑”模式能否持續下去顯然存疑,資金面收緊,直接影響到項目的施工進度以及業務的拓展力度,嚴重或引發經營風險,如何協調地產和建筑兩大業務發展是關鍵。

??總結:

??“地產+建筑”模式具備一定的協同性優勢,不僅可以加強兩大業務的聯動性,還可以增厚企業業績,綠地、中南建設作為典型的“地產+建筑”雙業務運營房企,兩大業務發展已經成規模。但隨著“三條紅線”的設立,雙主業發展顯然面臨了更大的資金壓力,綠地控股、中南建設的杠桿都較高、降負債壓力大,“地產+建筑”模式能否持續下去顯然存疑。我們認為,“地產+建筑”模式下盡管有利于發揮協同效應,但目前發展形勢也較為嚴峻,房企關鍵要做好協調,保證資金周轉順暢,避免經營性風險。

企業信用
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