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湖南望城:樓市秩序混亂 質量問題頻發 全裝修“重災區”

趙春林2020-09-29 09:03:03來源:中房報

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???明日(9月29日),長沙市望城區樓市將再現土地搖號出讓。該宗編號為[2020]望城區019號的住宅用地,6天前競價達到土地交易最高限價(3200元/平方米)而“熔斷”,毛坯限價8500元/平方米,目前其周邊新房售價約7200元/平方米。

??百度地圖顯示,該地塊位于雷鋒大道旁的新巷南路與金圓路交叉口西南角,距離長沙市中心五一廣場約17公里,離長沙市政府約11公里,在市區屬于相對較偏地段。央視焦點訪談前不久在報道《房住不炒如何實現?長沙這么做》時說,2020年3月長沙市新建商品住宅的成交均價為8382元/平方米。

??望城于2011年撤縣設區,成為了長沙市內五區(主城區)之外的第六區。但直到2016年上半年,該區臨近主城區的高層住宅項目售價也僅為4000多元/平方米。位于雷鋒大道、與明日搖號出讓地一路之隔的新城國際花都的住宅,當時銷售均價甚至還不到4000元/平方米。

雷鋒大道片區新城國際花都4年前房價不到4000元/平方米(來源:房天下)雷鋒大道片區新城國際花都4年前房價不到4000元/平方米(來源:房天下)

??近年來,望城區通過引進名校分校資源、大幅抬高限價地房價和地價等方式,不斷哄抬樓市行情或炒作房價預期。從金星北到雷鋒大道片區,其房價漲幅在過去4年里實現了翻番或接近翻番,月亮島片區房價單價已近萬元,房價直逼長沙市主城區。如今,這里的地價正在接近4年前的房價水平。

??在房價和地價大幅上揚、趕超主城區的同時,望城區的房地產市場監管、樓盤質量、全裝修住宅、學區房維權也飽為詬病,一些問題得不到及時解決的購房者不得不在《人民網·地方領導留言板》《紅網·百姓呼聲》《市長信箱》等重點平臺不斷投訴。

??“不同于市內五區,望城區是按照‘一改三不改’的原則(即職能、體制和區劃不變,實行城鄉一體的管理體制,享有縣級管理權限)獨立執法,樓市監管由區里主導。”長沙市住建局相關負責人表示。

市民在紅網《百姓呼聲》欄目呼吁“為什么‘一改三不改’”截圖市民在紅網《百姓呼聲》欄目呼吁“為什么‘一改三不改’”截圖

??驚現單價90302元/平方米房價

??今年8月中旬,一則“9萬元一平方米!望城月亮島超級豪宅總價3000萬元”的話題,迅速在長沙自媒體傳開。

??流傳的這份加蓋了項目開發商公章的《項目價格表》顯示,長房潤和·湘江玥項目申報的毛坯單價高達90302元/平方米,總價1000萬-3000萬元不等。中國房地產報記者經過調查發現,該項目推出的單價9萬多元每平方米的項目,根本就不是住宅性質,而是少量的商業性質的合院別墅,使用成本較高,實際成交價約3萬多元/平方米。

??“在中央、省、市多次重申‘房住不炒’的背景下,套用住宅的公示價格表,又不標明商業性質,明顯是在哄抬、炒作長沙的樓市行情。”當地業內人士指出。

??在望城區,利用自媒體在引進名校分校資源、大幅抬高限價地房價和地價等方面做文章,哄抬樓市行情或炒作房價預期趕超主城區的事例也屢見不鮮,有的項目公示的房價更是讓人霧里看花。

??按照規定,長沙各開發商在申報項目房價方案時,應在政府部門監制均價的基礎上合理設置棟價差、戶型價差、樓層價差。而在望城區潤和又一城·映月灣項目,19、20、21棟在長沙市發改委監制的銷售均價為6737元/平方米,但該開發商在設置單套售價時,同一戶型有的單價7435元/平方米,有的卻僅3600元/平方米,部分較好樓層的上下樓層,單價竟然差了約一倍。業主發現后紛紛向政府部門和媒體投訴,質疑其“價格高低配懸殊”。

??不僅是房價混亂,向不具備購房資格的人售房,在望城區房地產市場也是公開的秘密。

??2017年3月18日,望城區與長沙市內五區的芙蓉區、天心區、開福區、岳麓區、雨花區以及長沙縣,一并被列入了長沙樓市限購區域。今年6月,望城區合能湘江公館樓盤的置業顧問向戶籍在益陽市南縣的韓女士聲稱,只要滿足在湖南省內沒購買過社保、年齡在25-55歲之間、之前沒在長沙買過房子這三個條件,另外給開發商2.2萬元手續費,即可辦理購房資格。在繳納了首付款后,韓女士卻一直沒被通知簽訂商品房買賣合同和進行網簽備案,且意外發現置業顧問已失聯。韓女士原本為了小孩到省會上學,著急想在長沙買套房子,沒想到結果被“套路”。

??類似這種置業顧問讓社保未達繳納年限的購房者先交錢鎖定房源、等社保到期之后再網簽,或者購房者根本不具備購房資格、置業顧問卻表示開發商“有辦法”辦資格,最終卻無法及時實現購房,進而向媒體投訴維權才退款的現象,在望城區已發生多起。

??樓盤質量問題頻發

??房地產市場秩序混亂,有效監管不到位,望城區樓盤的質量問題也是頻發。

??去年在全國鬧得沸沸揚揚的長沙房地產行業的問題混凝土事件,始發地就在望城區。去年5月初,該區新城國際花都C10棟12-27層被發現建筑物開裂問題后,開發商請第三方機構檢測,結果顯示為混凝土強度低于設計要求。專家最初的建議是搶修加固,但開發商在評估風險后認為,拆除重建更保險。

??去年10月28日,新城國際花都開發商向業主發出了公開《告知函》,決定對C10棟12-27層進行返工重建。也正是因為這紙《告知函》,長沙問題混凝土事件才正式曝光于公眾視野。11月9日,長沙市住建局因應網絡突發輿情發出通報,查明望城區的新城國際花都五期三標C10棟12-27層、新華聯夢想城項目1.1號地二期二標13棟21-25層這兩個項目的部分混凝土構件強度未達設計要求,存在質量問題。

??此后一段時間內,不少業主對長沙部分樓盤的混凝土質量的恐慌擴散開來,質疑行業監管缺失。為此,長沙市住建局立即再次通報稱,有關部門將啟動對行業監管單位的問責調查。

??事實上,近年來望城區的部分樓盤屢曝質量問題。2018年7月,潤和長郡17棟的數十戶業主在收房時陸續發現,新房墻面用手輕輕一刮,墻上的沙子就“嘩嘩”地往下掉,沙子里還夾雜著灰土,劃一下墻就出現刮痕,業主擔憂墻漆脫落,開發商重新粉刷部分墻面后又出現裂縫,裝修師傅也稱此情況“少見”。

??對此,開發商方面表示,由于施工高峰期,其承包方在一些地方買不到河沙,使用了質量不合格的沙子,但不影響房屋的結構和安全,愿對影響到業主裝修的部分進行整改或賠償。

??一年后,還是這個潤和長郡小區,21棟2606房的業主黃女士在裝修安裝膨脹螺絲時,她家廚房的樓板被鉆穿,鄰居2605房臥室的樓板也多處被打穿。國家標準為10厘米厚的樓板,儀器測量后卻發現,該樓棟部分樓板的厚度僅7厘米左右,被質疑為“樓薄薄”。

??據業內人士分析,相對于長沙市內五區,望城區樓盤質量問題較多,除行業有效監管不到位外,其地價的過多過快上漲,使得房價與樓面地價價差較少,開發商為了省成本也是一大原因。

??據觀察,目前長沙市內五區各限價地房價與樓面地價之間基本有了約6300元/平方米的價差空間。而明日搖號出讓的編號為[2020]望城區019號的住宅用地,房價僅高出樓面地價5300元/平方米,比主城區價差少了1000元/平方米。

??全裝修維權“重災區”

??如果說,地價的過多過快上漲導致房價與樓面地價價差較少,使得望城區樓盤為了省成本而質量問題頻發的話,那么以溢價彌補利潤空間的全裝修,也讓該區的部分樓盤陷入了維權困境。

??2018年3月,在長沙樓市限購實施一周年之際,長沙市出臺了全裝修住宅新政。和國內外一些城市初衷一樣,長沙市推進全裝修的最初出發點是為了環保,減少污染和鄰里糾紛。但在當時住宅一房難求的樓市氛圍下,望城區的部分樓盤鉆全裝修新政漏洞,瞄準全裝修的利潤空間,率先推出“質價不符”、質量問題不少的全裝修住宅,引發了大量業主集中投訴。

??兩年多來,無論是在房地產業界、購房者心中,還是在《人民網·地方領導留言板》《紅網·百姓呼聲》《市長信箱》等重點投訴平臺,望城區已名副其實地成為長沙全裝修住宅維權的“重災區”。

??去年5月,望城潤和濱江府的業主投訴稱,其130平方米的房子,開發商收取的全裝修總價高達32萬元,用的卻是停產的燃氣灶、不知名的戶內門等,而同等裝修找其他裝修公司核算價格才十幾萬元。

??該項目開發商潤和城集團相關人士向中國房地產報記者承認,其旗下住宅全裝修之前確實存在問題,售價2400多元/平方米的全裝修,最初成本可能只有800元/平方米左右。該人士介紹說,在經業主維權、媒體監督、政府約談后,該項目在燃氣灶、蹲便器、水龍頭、熱水器等方面進行了升級提質,增配了涼霸、洗碗機等電器,提質增配多達40多項,力求不低于市主城區同類全裝修價格的相關樓盤品質,目前大部分業主已滿意,但還有少量業主不是很滿意或者說因為別的方面的問題不滿意仍在投訴,目前在繼續溝通或整改提質中。

??“望城區在享受房價、地價對標市內五區等政策紅利時,就說是長沙市內的一個區。但在面對樓市監管等方面投訴時,卻認為望城只是一個縣,享有縣級管理權限。”一些投訴過的購房者說。

??令人匪夷所思的是,就這樣一家無論是樓盤銷售、建筑質量,還是全裝修屢遭投訴和媒體曝光的房企,在今年4月28日由望城區住建局局長張妹輝組織召開的該區房地產業協會換屆選舉會議上,通過會議現場舉手表決的方式,潤和城實業的相關負責人被選舉為該區房協會長。

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